A distribuição dos custos de tratamento da umidade nas paredes em condomínio baseia-se em um critério determinante: a origem técnica do problema. Uma parede degradada em uma unidade privativa pode ser responsabilidade do sindicato dos condôminos ou do condômino ocupante, dependendo se o perito conclui que há um defeito na estrutura ou um problema de condensação relacionado ao uso do imóvel.
Qualificação técnica do problema: o pivô da distribuição das despesas
A prática condominial e os seguradores agora aplicam uma grade de leitura tripartite. Três categorias de origem determinam quem arca com o custo das obras.
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- Defeito de estrutura ou de partes comuns: infiltrações, porosidade da fachada, falha de impermeabilidade do telhado, vazamento em coluna de água. O sindicato dos condôminos financia as obras, distribuídas conforme as frações ideais.
- Defeito de manutenção ordinária imputável ao ocupante: grelhas de ventilação obstruídas, VMC não mantida, ausência de ventilação regular, aquecimento insuficiente gerando condensação. O condômino (ou o inquilino, conforme o contrato) assume a responsabilidade.
- Origem mista: infiltração por uma parede estrutural agravada por um defeito de ventilação na unidade privativa. Os custos são então compartilhados, muitas vezes após uma perícia contraditória.
Observamos que a maioria dos litígios surge da segunda categoria. Uma parede coberta de mofo em um apartamento frequentemente leva o síndico a considerar a responsabilidade da unidade privativa, enquanto o problema pode originar-se de uma fissura na fachada não detectada.
A questão do tratamento da umidade em condomínio se define, portanto, muito antes, já na fase de diagnóstico, e não no momento da votação em assembleia geral.
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Papel da perícia na responsabilidade pelos trabalhos de umidade
Sem um laudo pericial, nenhum síndico pode imputar validamente os custos a uma ou outra parte. Recomendamos sistematicamente uma perícia contraditória em vez de um simples constatado visual do zelador ou de um prestador de serviços.
Perícia contratada pelo síndico ou pelo condômino
Quando o síndico contrata um perito, os custos do diagnóstico são imputados ao orçamento corrente do condomínio. Se a perícia conclui que há um defeito na estrutura, as obras passam a ser despesas comuns. Se conclui que há um defeito de uso, o síndico encaminha o condômino para seus próprios seguros.
Um condômino também pode contratar seu próprio perito. Este laudo não tem valor vinculativo para o sindicato, mas pode servir como um alavanca em assembleia geral ou diante do tribunal judicial em caso de impasse.
Distinguir entre busca de vazamento e diagnóstico de umidade estrutural
A convenção IRSI regula a busca de vazamento no âmbito de um dano por água clássico. A umidade estrutural (infiltrações, condensação crônica) não se enquadra nesta convenção. Os seguradores frequentemente excluem os efeitos da condensação ou da umidade ambiente de suas garantias. Um condômino que declara um sinistro de “dano por água” por um problema de mofo relacionado à condensação provavelmente enfrentará uma recusa de cobertura.
Responsabilidade do sindicato e votação em assembleia geral para paredes estruturais
As paredes estruturais são partes comuns por natureza, salvo estipulação em contrário no regulamento do condomínio. Qualquer degradação de uma parede estrutural por umidade envolve a responsabilidade do sindicato dos condôminos, mesmo que os danos se manifestem apenas em uma unidade privativa.
A votação das obras de tratamento (injeção de resina, drenagem periférica, reparo de impermeabilidade) requer a maioria do artigo 24 da lei de 10 de julho de 1965 para manutenção ordinária, ou a maioria do artigo 25 para obras de melhoria. Na prática, um tratamento contra infiltrações nas fundações quase sempre se enquadra no artigo 24.
O condômino prejudicado que não obtém a votação em assembleia pode acionar o tribunal judicial para obrigar o sindicato a realizar as obras. O síndico assume sua responsabilidade se não colocar a questão na pauta apesar de um pedido por escrito acompanhado de um laudo pericial.
Inquilino ou proprietário: quem paga o quê na unidade privativa
Quando a umidade provém de um defeito de manutenção ou uso dentro do imóvel, a distribuição entre proprietário locador e inquilino segue a lógica do decreto de 26 de agosto de 1987 relativo às reparações locativas.
O inquilino é responsável pela limpeza das grelhas de ventilação, pela manutenção da VMC individual e pela ventilação regular do imóvel. O proprietário permanece responsável pela substituição de uma VMC defeituosa ou pela adequação do sistema de ventilação.
Em caso de mofo causado por um defeito de ventilação estrutural (ausência de VMC em um imóvel antigo, por exemplo), o proprietário não pode repassar os custos ao inquilino. A lei impõe ao locador fornecer um imóvel decente, o que inclui ventilação suficiente.
Recursos entre condômino e sindicato
Um proprietário que financiou obras de tratamento em sua unidade privativa pode agir em repetição contra o sindicato se a perícia posterior demonstrar que a origem do problema está nas partes comuns. O prazo de prescrição é de dez anos em matéria de responsabilidade contratual entre o sindicato e seus membros.
O jogo cruzado dos seguros (seguro do condomínio, seguro do proprietário não ocupante, seguro residencial do inquilino) frequentemente complica a resolução. Cada seguro tende a remeter a responsabilidade para o outro, o que justifica sempre exigir um laudo pericial que identifique claramente a origem antes de iniciar as obras.
O reflexo a ser adotado diante de uma parede úmida em condomínio permanece o mesmo: fazer qualificar tecnicamente o problema antes de qualquer discussão sobre a responsabilidade financeira. Sem essa etapa, nem o síndico, nem o segurador, nem o tribunal podem decidir sobre a distribuição dos custos.