La distribución de los gastos de tratamiento de la humedad en las paredes de la propiedad horizontal se basa en un criterio determinante: el origen técnico del desorden. Una pared degradada en una unidad privada puede corresponder al sindicato de copropietarios o al copropietario ocupante, según si el experto concluye en un defecto de obra mayor o en un problema de condensación relacionado con el uso de la vivienda.
Calificación técnica del desorden: el eje de la distribución de cargas
La práctica sindical y los aseguradores aplican ahora una cuadrícula de lectura tripartita. Tres categorías de origen determinan quién asume el costo de las obras.
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- Defecto de obra mayor o de partes comunes: filtraciones capilares, porosidad de fachada, defecto de impermeabilidad del techo, fuga en la columna de bajada. El sindicato de copropietarios financia las obras, distribuidas según los tantièmes.
- Defecto de mantenimiento corriente imputable al ocupante: rejillas de ventilación obstruidas, VMC no mantenida, ausencia de ventilación regular, calefacción insuficiente que genera condensación. El copropietario (o el inquilino según el contrato) asume la carga.
- Origen mixto: infiltración por una pared portante agravada por un defecto de ventilación en la unidad privada. Los costos se comparten, a menudo después de una pericia contradictoria.
Observamos que la mayoría de los litigios surgen de la segunda categoría. Una pared cubierta de moho en un apartamento a menudo orienta al administrador hacia una responsabilidad de la unidad privada, mientras que el problema puede provenir de una fisura en la fachada no detectada.
La cuestión del tratamiento de la humedad en la propiedad horizontal se juega, por lo tanto, muy al principio, desde la fase de diagnóstico, y no en el momento de la votación en la asamblea general.
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Rol de la pericia en la asunción de los trabajos de humedad
Sin un informe de pericia, ningún administrador puede imputar válidamente los gastos a una u otra parte. Recomendamos sistemáticamente una pericia contradictoria en lugar de un simple constatación visual del conserje o de un artesano.
Pericia mandatada por el administrador o por el copropietario
Cuando el administrador manda a un experto, los gastos de diagnóstico se imputan al presupuesto corriente de la propiedad horizontal. Si la pericia concluye en un defecto de obra mayor, los trabajos pasan a ser cargas comunes. Si concluye en un defecto de uso, el administrador remite al copropietario a sus propias aseguradoras.
Un copropietario también puede mandar a su propio experto. Este informe no tiene valor vinculante para el sindicato, pero puede servir como palanca en la asamblea general o ante el tribunal judicial en caso de bloqueo.
Diferenciación entre búsqueda de fuga y diagnóstico de humedad estructural
La convención IRSI regula la búsqueda de fuga en el marco de un daño por agua clásico. La humedad estructural (filtraciones capilares, condensación crónica) no se incluye en esta convención. Los aseguradores excluyen muy a menudo los efectos de la condensación o de la humedad ambiental de sus garantías. Un copropietario que declare un siniestro de “daño por agua” por un problema de moho relacionado con la condensación probablemente se enfrentará a un rechazo de cobertura.
Responsabilidad del sindicato y votación en asamblea general para las paredes portantes
Las paredes portantes son partes comunes por naturaleza, salvo estipulación contraria en el reglamento de propiedad horizontal. Cualquier degradación de una pared portante por la humedad compromete la responsabilidad del sindicato de copropietarios, incluso si los daños se manifiestan únicamente en una unidad privada.
La votación de los trabajos de tratamiento (inyección de resina, drenaje perimetral, recuperación de impermeabilidad) requiere la mayoría del artículo 24 de la ley del 10 de julio de 1965 para el mantenimiento corriente, o la mayoría del artículo 25 para trabajos de mejora. En la práctica, un tratamiento contra las filtraciones capilares en los cimientos casi siempre se rige por el artículo 24.
El copropietario afectado que no obtiene la votación en asamblea puede acudir al tribunal judicial para obligar al sindicato a realizar los trabajos. El administrador asume su responsabilidad si no incluye la cuestión en el orden del día a pesar de una solicitud escrita acompañada de un informe de pericia.
Inquilino o propietario: quién paga qué dentro de la unidad privada
Cuando la humedad proviene de un defecto de mantenimiento o de uso dentro de la vivienda, la distribución entre propietario arrendador e inquilino sigue la lógica del decreto del 26 de agosto de 1987 relativo a las reparaciones locativas.
El inquilino se encarga de la limpieza de las rejillas de ventilación, del mantenimiento del VMC individual y de la ventilación regular de la vivienda. El propietario sigue siendo responsable de la sustitución de un VMC defectuoso o de la adecuación del sistema de ventilación.
En caso de moho provocado por un defecto de ventilación estructural (ausencia de VMC en una vivienda antigua, por ejemplo), el propietario no puede trasladar los gastos al inquilino. La ley impone al arrendador proporcionar una vivienda digna, lo que incluye una ventilación suficiente.
Recursos entre copropietario y sindicato
Un propietario que ha financiado trabajos de tratamiento en su unidad privada puede actuar en repetición contra el sindicato si la pericia posterior demuestra que el origen del desorden se encuentra en las partes comunes. El plazo de prescripción es de diez años en materia de responsabilidad contractual entre el sindicato y sus miembros.
El juego cruzado de los seguros (seguro de la propiedad horizontal, seguro de propietario no ocupante, seguro de hogar del inquilino) a menudo complica la resolución. Cada seguro tiende a remitir la cobertura hacia el otro, lo que justifica exigir siempre un informe de pericia que identifique claramente el origen antes de iniciar cualquier trabajo.
El reflejo a adoptar frente a una pared húmeda en propiedad horizontal sigue siendo el mismo: hacer calificar técnicamente el desorden antes de cualquier discusión sobre la asunción financiera. Sin este paso, ni el administrador, ni el asegurador, ni el tribunal pueden decidir sobre la distribución de los costos.