Die Verteilung der Kosten für die Behandlung der Feuchtigkeit in Wänden einer Eigentümergemeinschaft basiert auf einem entscheidenden Kriterium: der technischen Herkunft des Mangels. Ein beschädigter Wand in einer privaten Einheit kann sowohl dem Eigentümerverband als auch dem bewohnenden Eigentümer zugeordnet werden, je nachdem, ob der Gutachter zu einem Mangel der tragenden Struktur oder zu einem Kondensationsproblem aufgrund der Nutzung der Wohnung kommt.
Technische Qualifizierung des Mangels: der Dreh- und Angelpunkt der Kostenverteilung
Die Praxis der Eigentümergemeinschaften und die Versicherer wenden mittlerweile ein dreigliedriges Bewertungsschema an. Drei Herkunftskategorien bestimmen, wer die Kosten der Arbeiten trägt.
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- Mangel der tragenden Struktur oder der Gemeinschaftsbereiche: aufsteigende Feuchtigkeit, Porosität der Fassade, Mangel an Dichtheit des Daches, Leckage an der Steigleitung. Der Eigentümerverband finanziert die Arbeiten, die gemäß den Miteigentumsanteilen verteilt werden.
- Mangel an laufender Wartung, der dem Bewohner zuzurechnen ist: verstopfte Belüftungsgitter, nicht gewartete Lüftungsanlage, fehlende regelmäßige Belüftung, unzureichende Heizung, die Kondensation verursacht. Der Eigentümer (oder der Mieter gemäß dem Mietvertrag) trägt die Kosten.
- Gemischte Herkunft: Eindringen durch eine tragende Wand, verschärft durch einen Mangel an Belüftung in der privaten Einheit. Die Kosten werden dann geteilt, oft nach einer gegensätzlichen Expertise.
Wir beobachten, dass die Mehrheit der Streitigkeiten aus der zweiten Kategorie entsteht. Eine Wand, die mit Schimmel bedeckt ist, lenkt den Verwalter oft in Richtung einer Verantwortung der privaten Einheit, während das Problem möglicherweise von einem unentdeckten Riss in der Fassade herrührt.
Die Frage der Feuchtigkeitsbehandlung in der Eigentümergemeinschaft wird daher bereits sehr früh, in der Diagnosephase, und nicht zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Eigentümerversammlung entschieden.
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Die Rolle der Expertise bei der Übernahme der Feuchtigkeitsarbeiten
Ohne ein Gutachten kann kein Verwalter die Kosten einer der beiden Parteien rechtmäßig zuordnen. Wir empfehlen systematisch eine gegensätzliche Expertise anstelle einer einfachen visuellen Feststellung durch den Hausmeister oder einen Handwerker.
Von der Eigentümergemeinschaft oder vom Eigentümer beauftragte Expertise
Wenn der Verwalter einen Gutachter beauftragt, werden die Diagnosekosten dem laufenden Budget der Eigentümergemeinschaft zugeordnet. Wenn die Expertise zu einem Mangel der tragenden Struktur kommt, werden die Arbeiten als Gemeinschaftskosten behandelt. Wenn sie zu einem Nutzungsfehler kommt, verweist der Verwalter den Eigentümer auf seine eigenen Versicherungen.
Ein Eigentümer kann auch seinen eigenen Gutachter beauftragen. Dieses Gutachten hat keine verbindliche Wirkung für die Gemeinschaft, kann jedoch als Hebel in der Eigentümerversammlung oder vor dem Gericht in Fällen von Blockaden dienen.
Unterscheidung zwischen Lecksuche und Diagnose von struktureller Feuchtigkeit
Die IRSI-Vereinbarung regelt die Lecksuche im Rahmen eines klassischen Wasserschadens. Strukturelle Feuchtigkeit (aufsteigende Feuchtigkeit, chronische Kondensation) fällt nicht unter diese Vereinbarung. Versicherer schließen sehr oft die Auswirkungen von Kondensation oder ambienter Feuchtigkeit von ihren Garantien aus. Ein Eigentümer, der einen Schaden „Wasserschaden“ aufgrund von Schimmelproblemen, die mit Kondensation zusammenhängen, meldet, wird wahrscheinlich mit einer Ablehnung der Kostenübernahme konfrontiert.
Verantwortung des Verbands und Abstimmung in der Eigentümerversammlung für tragende Wände
Tragende Wände sind von Natur aus Gemeinschaftsbereiche, es sei denn, die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor. Jede Beschädigung einer tragenden Wand durch Feuchtigkeit zieht die Verantwortung des Eigentümerverbands nach sich, auch wenn die Schäden ausschließlich in einer privaten Einheit auftreten.
Die Abstimmung über die Behandlungsarbeiten (Harzinjektion, Perimeterdrainage, Dichtheitswiederherstellung) erfordert die Mehrheit gemäß Artikel 24 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 für laufende Wartung oder die Mehrheit gemäß Artikel 25 für Verbesserungsarbeiten. In der Praxis fällt eine Behandlung gegen aufsteigende Feuchtigkeit an den Fundamenten fast immer unter Artikel 24.
Ein benachteiligter Eigentümer, der die Abstimmung in der Versammlung nicht erhält, kann das Gericht anrufen, um den Verband zu zwingen, die Arbeiten durchzuführen. Der Verwalter macht sich haftbar, wenn er die Frage nicht auf die Tagesordnung setzt, trotz einer schriftlichen Anfrage, die von einem Gutachten begleitet wird.
Mieter oder Eigentümer: Wer zahlt was innerhalb der privaten Einheit
Wenn die Feuchtigkeit auf einen Mangel an Wartung oder Nutzung innerhalb der Wohnung zurückzuführen ist, folgt die Verteilung zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter der Logik des Dekrets vom 26. August 1987 über Mietreparaturen.
Der Mieter ist verantwortlich für die Reinigung der Belüftungsgitter, die Instandhaltung der individuellen Lüftungsanlage und die regelmäßige Belüftung der Wohnung. Der Eigentümer bleibt verantwortlich für den Austausch einer defekten Lüftungsanlage oder die Anpassung des Belüftungssystems.
Im Falle von Schimmel, der durch einen strukturellen Belüftungsmangel verursacht wird (z. B. fehlende Lüftungsanlage in einer alten Wohnung), kann der Eigentümer die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, eine angemessene Wohnung bereitzustellen, was eine ausreichende Belüftung einschließt.
Rechtsmittel zwischen Eigentümer und Verband
Ein Eigentümer, der die Kosten für Behandlungsarbeiten in seiner privaten Einheit getragen hat, kann gegen den Verband Rückgriff nehmen, wenn die spätere Expertise zeigt, dass die Ursache des Mangels in den Gemeinschaftsbereichen liegt. Die Verjährungsfrist beträgt zehn Jahre im Bereich der vertraglichen Haftung zwischen dem Verband und seinen Mitgliedern.
Das Zusammenspiel der Versicherungen (Versicherung der Eigentümergemeinschaft, Versicherung des nicht bewohnten Eigentümers, Wohnungsversicherung des Mieters) erschwert oft die Regelung. Jede Versicherung tendiert dazu, die Kostenübernahme an die andere zu verweisen, was rechtfertigt, immer ein Gutachten zu verlangen, das die Herkunft klar identifiziert, bevor Arbeiten in Auftrag gegeben werden.
Die zu beachtende Reflexion bei einer feuchten Wand in der Eigentümergemeinschaft bleibt die gleiche: den Mangel technisch qualifizieren, bevor über die finanzielle Übernahme diskutiert wird. Ohne diesen Schritt können weder der Verwalter, noch der Versicherer, noch das Gericht die Kostenverteilung entscheiden.