De verdeling van de kosten voor de behandeling van vocht in de muren van een appartementengebouw is gebaseerd op een bepalend criterium: de technische oorsprong van de overlast. Een beschadigde muur in een privégedeelte kan zowel onder de verantwoordelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars als die van de bewoner vallen, afhankelijk van de conclusie van de expert over een gebrek aan dragende constructie of een condensatieprobleem gerelateerd aan het gebruik van de woning.
Technische kwalificatie van de overlast: de spil van de kostenverdeling
De syndicale praktijk en de verzekeraars passen nu een drievoudige lezing toe. Drie categorieën van oorsprong bepalen wie de kosten van de werkzaamheden draagt.
Lees ook : Wat kost het tarief van een huishoudelijke hulp aan huis in 2024?
- Gebrek aan dragende constructie of gemeenschappelijke delen: capillaire opstijging, porositeit van de gevel, gebrek aan waterdichtheid van het dak, lekkage op de stijgleiding. De vereniging van mede-eigenaars financiert de werkzaamheden, verdeeld volgens de aandelen.
- Gebrek aan regulier onderhoud dat aan de bewoner kan worden toegeschreven: geblokkeerde ventilatieroosters, slecht onderhouden mechanische ventilatie, gebrek aan regelmatige ventilatie, onvoldoende verwarming die condensatie genereert. De mede-eigenaar (of de huurder volgens de huurovereenkomst) draagt de kosten.
- Gemengde oorsprong: infiltratie door een dragende muur verergerd door een gebrek aan ventilatie in het privégedeelte. De kosten worden dan gedeeld, vaak na een tegenexpertise.
We merken op dat de meeste geschillen voortkomen uit de tweede categorie. Een muur bedekt met schimmel in een appartement leidt vaak de syndicus naar een verantwoordelijkheid van het privégedeelte, terwijl het probleem kan voortkomen uit een niet-gedetecteerde scheur in de gevel.
De kwestie van de behandeling van vocht in een appartementengebouw speelt zich dus al veel eerder af, vanaf de diagnosefase, en niet op het moment van de stemming in de algemene vergadering.
Ook interessant : De voordelen van kiezen voor een PRL met perceeloverdracht in Vendée
Rol van de expertise in de behandeling van vochtproblemen
Zonder een expertiserapport kan geen enkele syndicus de kosten geldig aan een van beide partijen toerekenen. We raden altijd een tegenexpertise aan in plaats van een eenvoudig visueel verslag van de beheerder of een vakman.
Expertise gemandateerd door de syndicus of door de mede-eigenaar
Wanneer de syndicus een expert aanstelt, worden de diagnosekosten toegerekend aan de lopende begroting van de vereniging. Als de expertise concludeert dat er een gebrek aan dragende constructie is, worden de werkzaamheden als gemeenschappelijke kosten beschouwd. Als het concludeert dat er een gebruiksgebrek is, verwijst de syndicus de mede-eigenaar naar zijn eigen verzekeringen.
Een mede-eigenaar kan ook zijn eigen expert aanstellen. Dit rapport heeft geen bindende waarde voor de vereniging, maar kan als hefboom dienen in de algemene vergadering of voor de rechtbank in geval van een impasse.
Verschil tussen lekdetectie en diagnose van structurele vochtproblemen
De IRSI-overeenkomst regelt de lekdetectie in het kader van een klassieke waterschade. Structurele vochtproblemen (capillaire opstijging, chronische condensatie) vallen niet onder deze overeenkomst. Verzekeraars sluiten vaak de gevolgen van condensatie of omgevingsvocht uit hun dekking uit. Een mede-eigenaar die een schadeclaim “waterschade” indient voor een schimmelprobleem gerelateerd aan condensatie, zal waarschijnlijk een weigering van dekking krijgen.
Verantwoordelijkheid van de vereniging en stemming in de algemene vergadering voor dragende muren
Dragende muren zijn van nature gemeenschappelijke delen, tenzij anders bepaald in het reglement van mede-eigendom. Elke beschadiging van een dragende muur door vocht maakt de vereniging van mede-eigenaars verantwoordelijk, zelfs als de schade zich alleen in een privégedeelte manifesteert.
De stemming over de behandelingswerkzaamheden (injectie van hars, perifere drainage, herstel van waterdichtheid) vereist de meerderheid van artikel 24 van de wet van 10 juli 1965 voor regulier onderhoud, of de meerderheid van artikel 25 voor verbeteringswerkzaamheden. In de praktijk valt een behandeling tegen capillaire opstijging op de funderingen bijna altijd onder artikel 24.
De benadeelde mede-eigenaar die de stemming in de algemene vergadering niet krijgt, kan de rechtbank inschakelen om de vereniging te dwingen de werkzaamheden uit te voeren. De syndicus maakt zich verantwoordelijk als hij de kwestie niet op de agenda plaatst ondanks een schriftelijk verzoek vergezeld van een expertiserapport.
Huurder of eigenaar: wie betaalt wat binnen het privégedeelte
Wanneer het vocht voortkomt uit een gebrek aan onderhoud of gebruik binnen de woning, volgt de verdeling tussen verhuurder en huurder de logica van het decreet van 26 augustus 1987 betreffende huurherstellingen.
De huurder is verantwoordelijk voor het schoonmaken van de ventilatieroosters, het in goede staat houden van de individuele mechanische ventilatie en de regelmatige ventilatie van de woning. De eigenaar blijft verantwoordelijk voor de vervanging van een defecte mechanische ventilatie of voor de conformiteit van het ventilatiesysteem.
In het geval van schimmel veroorzaakt door een structureel ventilatiegebrek (bijvoorbeeld het ontbreken van mechanische ventilatie in een oud appartement), kan de eigenaar de kosten niet op de huurder verhalen. De wet verplicht de verhuurder om een fatsoenlijke woning te bieden, wat een voldoende ventilatie omvat.
Rechtsmiddelen tussen mede-eigenaar en vereniging
Een eigenaar die de kosten voor behandelingswerkzaamheden in zijn privégedeelte heeft gefinancierd, kan een terugvordering instellen tegen de vereniging als de latere expertise aantoont dat de oorsprong van de overlast zich in de gemeenschappelijke delen bevindt. De verjaringstermijn is tien jaar in geval van contractuele aansprakelijkheid tussen de vereniging en haar leden.
Het kruisgewijs spel van verzekeringen (verzekering van de vereniging, verzekering van de niet-bewoonde eigenaar, woningverzekering van de huurder) bemoeilijkt vaak de afhandeling. Elke verzekering probeert de dekking naar de andere te verwijzen, wat rechtvaardigt dat altijd een expertiserapport wordt geëist dat de oorsprong duidelijk identificeert voordat werkzaamheden worden uitgevoerd.
De reflex die moet worden aangenomen bij een vochtige muur in een appartementengebouw blijft dezelfde: laat de overlast technisch kwalificeren voordat er enige discussie plaatsvindt over de financiële dekking. Zonder deze stap kunnen noch de syndicus, noch de verzekeraar, noch de rechtbank de kostenverdeling beslissen.