El mercado inmobiliario francés atraviesa una secuencia inusual: tras un repunte de las ventas en el sector de segunda mano en 2025, las proyecciones para este año apuntan a una disminución del volumen de transacciones. Este aparente paradoja se explica por la conjunción de tasas de crédito en aumento, un estado de ánimo de los hogares debilitado y cambios fiscales que redistribuyen las cartas entre el antiguo y el nuevo.
Comprender estos mecanismos evita confundir una recuperación puntual con una tendencia duradera. Aquí están las dinámicas que realmente estructuran el mercado inmobiliario en Francia este año.
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Vivienda nueva: los inicios de construcción que repuntan desde un mínimo histórico
La mayoría de los análisis del mercado inmobiliario se centran en los precios y las tasas en el sector de segunda mano. Sin embargo, el segmento de la vivienda nueva sigue siendo un indicador adelantado de la salud del sector, porque refleja tanto la confianza de los promotores como la capacidad de las entidades locales para otorgar permisos.
Según un estudio de coyuntura del Grupo BPCE, tras cuatro años de caída, el mercado de la vivienda nueva parece salir del bache, pero desde niveles de construcción y comercialización calificados de excepcionalmente bajos. Las primeras señales positivas son concretas: aumento del 16 % en las autorizaciones de construcción y del 14 % en los inicios de construcción a finales de abril de 2026, en comparación interanual.
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Estas cifras deben leerse con precaución. Un repunte de dos cifras desde un mínimo histórico no devuelve la producción a un nivel suficiente para satisfacer la demanda de viviendas. Para seguir las noticias inmobiliarias en Exploractu permite contextualizar estos datos a lo largo de los meses.
Volumen de transacciones inmobiliarias: por qué la recaída amenaza después de 2025
El año 2025 vio cómo las ventas en el sector de segunda mano repuntaron alrededor del 11 al 12 % según las fuentes profesionales. Esta recuperación siguió a dos años de contracción severa. Leer este repunte como la señal de una recuperación lineal sería un error de interpretación.
La FNAIM prevé para 2026 un volumen comprendido entre 900 000 y 920 000 transacciones, lo que representa aproximadamente un 5 % menos en comparación con 2025. Por su parte, el Grupo BPCE proyecta alrededor de 1,026 millones de transacciones en 2026 (un 5 % menos en un año), de las cuales 890 000 en el sector de segunda mano, lo que representa una caída del 6 % tras el aumento del 13 % registrado en 2025.
Dos factores principales explican este giro esperado:
- El aumento de las tasas de crédito hipotecario pesa sobre la capacidad de endeudamiento de los hogares, reduciendo mecánicamente el número de proyectos financiables.
- El deterioro del estado de ánimo de los hogares, relacionado con las incertidumbres políticas y económicas, frena las decisiones de compra incluso cuando el financiamiento sigue siendo accesible.
- El desajuste entre las expectativas de precio de los vendedores y el presupuesto real de los compradores alarga los plazos de venta y hace fracasar algunas negociaciones.
El mercado inmobiliario de segunda mano funciona por altibajos, no por tendencias continuas. Cada trimestre puede invertir la dinámica del anterior en función de los anuncios de política monetaria o de señales políticas.
Fiscalidad inmobiliaria 2026: lo que cambia en el arbitraje antiguo-nuevo
Una modificación fiscal que entró en vigor este año modifica discretamente el cálculo de rentabilidad entre una compra en el sector de segunda mano y una compra en el nuevo. El régimen de derechos de transmisión (comúnmente llamados gastos notariales) ha sido ajustado, con un aumento temporal de la tasa departamental de los derechos de transmisión llevada al 5 % en lugar del 4,5 % en la mayoría de los departamentos.
Este aumento de 0,5 puntos representa un sobrecoste de varios miles de euros en una transacción media. Para un bien de alto precio, la diferencia se vuelve significativa y puede orientar a algunos compradores hacia el nuevo, donde los gastos notariales siguen siendo reducidos (del orden del 2 al 3 % del precio).
Retención sobre la plusvalía inmobiliaria: el umbral de duración de tenencia
El régimen de exención de la plusvalía sobre la residencia principal permanece sin cambios. Sin embargo, para las residencias secundarias y las inversiones locativas, la duración de tenencia necesaria para una exención total sigue siendo larga, lo que penaliza las estrategias de reventa rápida.
Los inversores que contaban con un ciclo corto de valorización deben integrar esta restricción fiscal en su proyección de rendimiento. El coste de salida absorbe una parte sustancial de la plusvalía bruta en los primeros años.
Tasas de crédito hipotecario y condiciones de financiamiento: la ventana se cierra
Tras la relajación observada a finales de 2024 y principios de 2025, las tasas de crédito hipotecario han comenzado un aumento progresivo. Esta trayectoria refleja las tensiones en los mercados de bonos europeos y las incertidumbres relacionadas con el contexto presupuestario francés.
La consecuencia directa se mide en la capacidad de compra. Para un mismo ingreso mensual, el aumento de medio punto en la tasa reduce el monto que se puede pedir prestado en varias decenas de miles de euros a 20 o 25 años. Los compradores primerizos, cuyo aporte personal suele ser limitado, son los primeros afectados.
Índices de precios y disparidades geográficas
Los índices de precios publicados por los notarios muestran evoluciones muy contrastadas según los territorios. Las grandes metrópolis experimentan una relativa estabilidad de precios, e incluso ligeras correcciones. Las ciudades medianas atractivas continúan viendo cómo sus precios resisten, impulsados por el teletrabajo y la búsqueda de calidad de vida.
Las zonas rurales y las pequeñas ciudades poco conectadas registran las caídas más marcadas, con plazos de venta que se alargan notablemente. Esta polarización del mercado inmobiliario en Francia crea realidades muy diferentes de un departamento a otro.
- París y su pequeña corona: precios estables con volúmenes de ventas aún en retroceso en comparación con la media a largo plazo.
- Metrópolis regionales (Lyon, Burdeos, Nantes, Toulouse): ligera corrección de precios, actividad transaccional en altibajos.
- Costa atlántica y mediterránea: demanda sostenida en el segmento de residencias secundarias de calidad, tensión persistente sobre los precios.
- Zonas rurales alejadas de los centros de empleo: oferta excedentaria, márgenes de negociación altos para los compradores.
La lectura de las tendencias del mercado inmobiliario este año impone razonar localmente. Las medias nacionales ocultan diferencias de coyuntura que van de lo simple a lo triple según los territorios. Un comprador o un vendedor que se fía únicamente de los índices nacionales corre el riesgo de calibrar mal su proyecto.