Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine ungewöhnliche Phase: Nach einem Anstieg der Verkäufe im Bestand im Jahr 2025 deuten die Prognosen für dieses Jahr auf einen Rückgang des Transaktionsvolumens hin. Dieses scheinbare Paradoxon erklärt sich durch die Kombination aus gestiegenen Kreditkosten, einem angeschlagenen Verbrauchermorals und steuerlichen Änderungen, die die Karten zwischen Alt und Neu neu mischen.
Diese Mechanismen zu verstehen, hilft, punktuelle Erholungen von nachhaltigen Trends zu unterscheiden. Hier sind die Dynamiken, die den Immobilienmarkt in Frankreich in diesem Jahr tatsächlich prägen.
Lesetipp : Die neuesten Trends und Geschäftsnachrichten, die Sie 2024 nicht verpassen sollten
Neubau: Baubeginne steigen von einem historischen Tiefstand
Die meisten Marktanalysen konzentrieren sich auf die Preise und Zinsen im Bestand. Der Neubausektor bleibt jedoch ein Frühindikator für die Gesundheit des Sektors, da er sowohl das Vertrauen der Entwickler als auch die Fähigkeit der Kommunen zur Erteilung von Genehmigungen widerspiegelt.
Laut einer Konjunkturanalyse der Groupe BPCE scheint der Neubau nach vier Jahren Rückgang aus der Krise zu kommen, jedoch von einem als außergewöhnlich niedrig eingestuften Niveau an Bau- und Verkaufszahlen. Die ersten positiven Signale sind konkret: Ein Anstieg von 16 % bei den Baugenehmigungen und von 14 % bei den Baubeginnen bis Ende April 2026 im Jahresvergleich.
Lesetipp : Entdecken Sie alle unvergesslichen Aktivitäten und Freizeitmöglichkeiten in der Bretagne
Diese Zahlen sollten mit Vorsicht interpretiert werden. Ein zweistelliger Anstieg von einem historischen Tiefstand bringt die Produktion nicht auf ein ausreichendes Niveau, um der Wohnungsnachfrage gerecht zu werden. Um Immobilieninformationen auf Exploractu zu verfolgen, hilft, diese Daten im Laufe der Monate zu kontextualisieren.
Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt: Warum der Rückfall nach 2025 droht
Im Jahr 2025 stiegen die Verkäufe im Bestand um etwa 11 bis 12 % laut den Fachquellen. Diese Erholung folgte auf zwei Jahre schwerer Rückgänge. Diese Erholung als Signal für eine lineare Erholung zu interpretieren, wäre ein Missverständnis.
Die FNAIM prognostiziert für 2026 ein Volumen zwischen 900.000 und 920.000 Transaktionen, was etwa 5 % weniger im Vergleich zu 2025 entspricht. Die Groupe BPCE rechnet seinerseits mit etwa 1,026 Millionen Transaktionen im Jahr 2026 (minus 5 % im Jahresvergleich), davon 890.000 im Bestand, was einem Rückgang von 6 % nach dem Anstieg von 13 % im Jahr 2025 entspricht.
Zwei Hauptfaktoren erklären diese erwartete Wende:
- Der Anstieg der Immobilienkreditzinsen belastet die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte und reduziert mechanisch die Anzahl der finanzierbaren Projekte.
- Die Verschlechterung des Verbrauchermorals, die mit politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten verbunden ist, hemmt die Kaufentscheidungen, selbst wenn die Finanzierung weiterhin zugänglich bleibt.
- Die Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer und dem tatsächlichen Budget der Käufer verlängert die Verkaufsfristen und führt zum Scheitern mancher Verhandlungen.
Der Immobilienmarkt im Bestand funktioniert ruckartig, nicht durch kontinuierliche Trends. Jedes Quartal kann die Dynamik des vorherigen je nach geldpolitischen Ankündigungen oder politischen Signalen umkehren.
Immobilienbesteuerung 2026: Was sich im Alt-Neu-Abgleich ändert
Eine in diesem Jahr in Kraft getretene steuerliche Änderung verändert diskret die Rentabilitätsberechnung zwischen einem Kauf im Bestand und einem Kauf im Neubau. Das System der Grunderwerbsteuer (allgemein als Notarkosten bezeichnet) wurde angepasst, mit einem vorübergehenden Anstieg des kommunalen Grunderwerbsteuersatzes auf 5 % statt 4,5 % in den meisten Departements.
Diese Erhöhung um 0,5 Punkte stellt eine Mehrbelastung von mehreren Tausend Euro bei einer durchschnittlichen Transaktion dar. Bei einer hochpreisigen Immobilie wird der Unterschied signifikant und kann einige Käufer in den Neubau lenken, wo die Notarkosten niedrig bleiben (im Bereich von 2 bis 3 % des Preises).
Abzug auf den Immobiliengewinn: die Haltefrist
Das System der Befreiung von der Immobiliengewinnsteuer auf die Hauptwohnung bleibt unverändert. Für Zweitwohnungen und Mietinvestitionen gilt jedoch, dass die erforderliche Haltefrist für eine vollständige Befreiung lang bleibt, was schnelle Verkaufsstrategien benachteiligt.
Investoren, die auf einen kurzen Wertschöpfungszyklus setzten, müssen diese steuerliche Einschränkung in ihre Renditeprognosen einbeziehen. Die Ausstiegskosten absorbieren einen erheblichen Teil des Bruttogewinns in den ersten Jahren.
Kreditzinsen und Finanzierungsbedingungen: Das Fenster schließt sich
Nach der Entspannung Ende 2024 und Anfang 2025 haben die Kreditzinsen einen allmählichen Anstieg begonnen. Diese Entwicklung spiegelt die Spannungen auf den europäischen Anleihemärkten und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem französischen Haushaltskontext wider.
Die direkte Folge zeigt sich in der Kaufkraft. Bei einem gleichen monatlichen Einkommen reduziert ein Anstieg um einen halben Punkt den leihbaren Betrag um mehrere Zehntausend Euro über 20 oder 25 Jahre. Die Erstkäufer, deren Eigenkapital oft begrenzt ist, sind die ersten, die betroffen sind.
Preisindizes und geografische Disparitäten
Die von den Notaren veröffentlichten Preisindizes zeigen sehr unterschiedliche Entwicklungen je nach Region. Die großen Metropolen erleben eine relative Stabilität der Preise, sogar leichte Korrekturen. Attraktive Mittelstädte sehen weiterhin, dass ihre Preise stabil bleiben, unterstützt durch Homeoffice und die Suche nach Lebensqualität.
Die ländlichen Gebiete und kleinen Städte mit geringer Anbindung verzeichnen die stärksten Rückgänge, mit deutlich längeren Verkaufsfristen. Diese Polarisierung des Immobilienmarktes in Frankreich schafft sehr unterschiedliche Realitäten von einem Departement zum anderen.
- Paris und seine kleine Krone: stabile Preise mit Verkaufsvolumen, die weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt liegen.
- Regionale Metropolen (Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse): leichte Preiskorrektur, transaktionale Aktivität mit Schwankungen.
- Atlantik- und Mittelmeerküste: anhaltende Nachfrage im Segment der hochwertigen Zweitwohnungen, anhaltender Preisdruck.
- Abgelegene ländliche Gebiete fernab von Arbeitsplätzen: Überangebot, hohe Verhandlungsspielräume für Käufer.
Die Analyse der Markttrends in diesem Jahr erfordert ein lokales Denken. Die nationalen Durchschnittswerte verdecken konjunkturelle Unterschiede, die je nach Region von einfach bis dreifach variieren. Ein Käufer oder Verkäufer, der sich ausschließlich auf nationale Indizes verlässt, könnte sein Projekt falsch kalibrieren.