Le marché immobilier français traverse une séquence inhabituelle : après un rebond des ventes dans l’ancien en 2025, les projections pour cette année pointent vers un recul du volume de transactions. Ce paradoxe apparent s’explique par la conjonction de taux de crédit remontés, d’un moral des ménages fragilisé et de changements fiscaux qui redistribuent les cartes entre ancien et neuf.
Comprendre ces mécanismes évite de confondre reprise ponctuelle et tendance durable. Voici les dynamiques qui structurent réellement le marché immobilier en France cette année.
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Logement neuf : des mises en chantier qui repartent depuis un plancher historique
La plupart des analyses du marché immobilier se concentrent sur les prix et les taux dans l’ancien. Le segment du neuf reste pourtant un indicateur avancé de la santé du secteur, parce qu’il reflète à la fois la confiance des promoteurs et la capacité des collectivités à délivrer des permis.
Selon une étude de conjoncture du Groupe BPCE, après quatre années de chute, le marché du logement neuf semble sortir de l’ornière, mais depuis des niveaux de construction et de commercialisation qualifiés d’exceptionnellement bas. Les premiers signaux positifs sont concrets : hausse de 16 % des autorisations de construire et de 14 % des mises en chantier à fin avril 2026, en glissement annuel.
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Ces chiffres méritent d’être lus avec prudence. Un rebond à deux chiffres sur un plancher historique ne ramène pas la production à un niveau suffisant pour répondre à la demande de logements. Pour suivre les infos immo sur Exploractu permet de contextualiser ces données au fil des mois.
Volume de transactions immobilières : pourquoi la rechute menace après 2025
L’année 2025 a vu les ventes dans l’ancien rebondir d’environ 11 à 12 % selon les sources professionnelles. Ce rattrapage faisait suite à deux années de contraction sévère. Lire ce rebond comme le signal d’une reprise linéaire serait une erreur d’interprétation.
La FNAIM prévoit pour 2026 un volume compris entre 900 000 et 920 000 transactions, soit environ moins 5 % par rapport à 2025. Le Groupe BPCE projette de son côté environ 1,026 million de transactions en 2026 (moins 5 % sur un an), dont 890 000 dans l’ancien, soit un recul de 6 % après la hausse de 13 % enregistrée en 2025.
Deux facteurs principaux expliquent ce retournement attendu :
- La remontée des taux de crédit immobilier pèse sur la capacité d’emprunt des ménages, réduisant mécaniquement le nombre de projets finançables.
- La dégradation du moral des ménages, liée aux incertitudes politiques et économiques, freine les décisions d’achat même quand le financement reste accessible.
- Le décalage entre les attentes de prix des vendeurs et le budget réel des acquéreurs allonge les délais de vente et fait échouer certaines négociations.
Le marché immobilier ancien fonctionne par à-coups, pas par tendance continue. Chaque trimestre peut inverser la dynamique du précédent en fonction des annonces de politique monétaire ou des signaux politiques.
Fiscalité immobilière 2026 : ce qui change dans l’arbitrage ancien-neuf
Une modification fiscale entrée en vigueur cette année modifie discrètement le calcul de rentabilité entre un achat dans l’ancien et un achat dans le neuf. Le régime des droits de mutation (communément appelés frais de notaire) a été ajusté, avec une hausse temporaire du taux départemental des droits de mutation portée à 5 % au lieu de 4,5 % dans la plupart des départements.
Cette majoration de 0,5 point représente un surcoût de plusieurs milliers d’euros sur une transaction moyenne. Pour un bien à prix élevé, l’écart devient significatif et peut orienter certains acheteurs vers le neuf, où les frais de notaire restent réduits (de l’ordre de 2 à 3 % du prix).
Prélèvement sur la plus-value immobilière : le seuil de durée de détention
Le régime d’exonération de la plus-value sur la résidence principale reste inchangé. En revanche, pour les résidences secondaires et les investissements locatifs, la durée de détention nécessaire pour une exonération totale demeure longue, ce qui pénalise les stratégies de revente rapide.
Les investisseurs qui tablaient sur un cycle court de valorisation doivent intégrer cette contrainte fiscale dans leur projection de rendement. Le coût de sortie absorbe une part substantielle de la plus-value brute sur les premières années.
Taux de crédit immobilier et conditions de financement : la fenêtre se referme
Après la détente observée fin 2024 et début 2025, les taux de crédit immobilier ont amorcé une remontée progressive. Cette trajectoire reflète les tensions sur les marchés obligataires européens et les incertitudes liées au contexte budgétaire français.
La conséquence directe se mesure sur la capacité d’achat. Pour un même revenu mensuel, la hausse d’un demi-point de taux réduit le montant empruntable de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur 20 ou 25 ans. Les primo-accédants, dont l’apport personnel reste souvent limité, sont les premiers touchés.
Indices de prix et disparités géographiques
Les indices de prix publiés par les notaires montrent des évolutions très contrastées selon les territoires. Les grandes métropoles connaissent une relative stabilité des prix, voire de légères corrections. Les villes moyennes attractives continuent de voir leurs prix résister, portés par le télétravail et la recherche de qualité de vie.
Les zones rurales et les petites villes peu connectées enregistrent les baisses les plus marquées, avec des délais de vente qui s’allongent nettement. Cette polarisation du marché immobilier en France crée des réalités très différentes d’un département à l’autre.
- Paris et sa petite couronne : prix stables avec des volumes de ventes encore en retrait par rapport à la moyenne de long terme.
- Métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse) : légère correction des prix, activité transactionnelle en dents de scie.
- Littoral atlantique et méditerranéen : demande soutenue sur le segment des résidences secondaires de qualité, tension persistante sur les prix.
- Zones rurales éloignées des bassins d’emploi : offre excédentaire, marges de négociation élevées pour les acheteurs.
La lecture des tendances du marché immobilier cette année impose de raisonner localement. Les moyennes nationales masquent des écarts de conjoncture qui vont du simple au triple selon les territoires. Un acheteur ou un vendeur qui se fie uniquement aux indices nationaux risque de mal calibrer son projet.