La sostituzione di una caldaia a gas individuale in un edificio collettivo non si limita a scegliere un apparecchio performante. La configurazione dei condotti esistenti, le dimensioni della rete di evacuazione dei condensati e le normative specifiche per l’edificio collettivo condizionano la fattibilità ben prima della questione del budget.
Compatibilità dei condotti di fumi collettivi con una caldaia a condensazione
Un condotto di fumi collettivo di tipo shunt o Alsazia, progettato per caldaie atmosferiche B1, non è compatibile nello stato attuale con una caldaia a condensazione. I fumi di una condensazione escono a bassa temperatura, il che provoca un raffreddamento eccessivo in un condotto sovradimensionato e genera condensazioni indesiderate su tutta l’altezza del condotto.
Osserviamo regolarmente patologie sui condotti murari antichi: catrame acido, degrado delle guarnizioni, infiltrazione di condensati negli appartamenti attraversati. Il tubaggio o il rivestimento del condotto collettivo è un prerequisito tecnico non negoziabile prima di qualsiasi installazione di un apparecchio a condensazione collegato a un condotto esistente.
Due opzioni si presentano in ristrutturazione. Il tubaggio integrale in acciaio inox resistente ai condensati acidi rimane la soluzione di riferimento per i condotti individuali. Per i condotti collettivi shunt, la conversione a un sistema a ventosa (tipo C3 o C9) con uscita in facciata o in copertura tramite guaina concentrica consente di liberarsi completamente del condotto murato.
L’articolo che dettaglia le vincoli tecnici di una caldaia a condensazione in un edificio di investimento illustra bene questa problematica sul parco antico brussellese, trasponibile a molteplici condomini francesi.
Il ricorso a una caldaia B1 a basse emissioni di NOx deve rimanere solo un’eccezione in caso di sostituzione d’emergenza, il suo rendimento essendo nettamente inferiore a quello di una caldaia a condensazione.
Evacuazione dei condensati in collettivo: rete, acidità e collegamento EU
Una caldaia a condensazione produce diversi litri di condensati al giorno a seconda della sua potenza e del regime di funzionamento. Questi condensati presentano un pH acido, il che impone tubazioni in PVC o polipropilene lungo tutto il percorso fino alla rete fognaria.
In un edificio collettivo, il collegamento alla rete fognaria presenta un problema concreto che le guide per il grande pubblico sottovalutano: la colonna di evacuazione più vicina non è sempre accessibile dalla cucina o dal ripostiglio tecnico dove è installata la caldaia. Raccomandiamo sistematicamente un rilievo del percorso prima della stima, poiché un foro nel pavimento o un passaggio in controsoffitto può modificare significativamente il costo di installazione.
- Verificare la presenza di uno sifone disconnettore sul collegamento per evitare risalite di odori nell’appartamento.
- Assicurarsi che la pendenza di scolo verso la colonna fognaria sia sufficiente su tutta la lunghezza del percorso orizzontale per garantire un buon drenaggio dei condensati.
- Controllare che il regolamento sanitario provinciale consenta lo scarico diretto dei condensati nella rete collettiva, poiché alcune comuni impongono una neutralizzazione preventiva a seconda della potenza dell’apparecchio.
Ventilazione e immissione d’aria: cosa cambia con una ventosa in facciata
Il passaggio da una caldaia atmosferica a una caldaia ermetica a ventosa modifica radicalmente il rapporto con il sistema di ventilazione dell’appartamento. Una caldaia B1 preleva l’aria comburente direttamente dal locale, il che impone un’immissione d’aria bassa permanente. Una caldaia ermetica di tipo C preleva l’aria dall’esterno tramite il terminale concentrico, il che elimina questo vincolo ma ne crea altri.
In facciata, il terminale a ventosa deve rispettare distanze minime rispetto agli infissi vicini, ai confini di proprietà e alle entrate d’aria della VMC. La normativa impone distanze precise rispetto agli infissi situati nelle vicinanze, distanze che si scontrano frequentemente con la disposizione delle finestre su facciate strette in condominio.
Il regolamento condominiale può vietare i fori in facciata o imporre un accordo preventivo dell’assemblea generale. Riscontriamo che questo punto blocca una proporzione non trascurabile di progetti: il condomino ottiene l’accordo tecnico dell’installatore ma si scontra con il rifiuto dell’amministratore o dell’assemblea.
Soglie di carbonio RE2020 e futuro della caldaia a gas in nuovo collettivo
Per i condomini esistenti, la caldaia a gas a condensazione rimane autorizzata come sostituzione. La situazione è completamente diversa nel nuovo. La soglia di energia Ic per gli alloggi collettivi è passata da 560 a 260 kg CO₂eq/m²/anno nella traiettoria RE2020/RE2025, il che esclude di fatto le caldaie a gas pure come soluzione principale.
Questa restrizione ha ripercussioni concrete sui condomini esistenti che prevedono un aumento di piani, un’estensione o una ricostruzione parziale. Tutta la superficie nuova aggiunta è soggetta alle soglie RE2020, il che obbliga a separare il sistema di riscaldamento della parte nuova da quello dell’esistente, o a spostare l’intero sistema verso una soluzione ibrida (pompa di calore abbinata a un supporto a gas, collegamento a una rete di calore urbano).
La tendenza dal 2025 è chiara: i progetti di caldaie a gas collettive nel nuovo sono esclusi a favore di pompe di calore o soluzioni ibride. Per i condomini in ristrutturazione, la questione si pone in modo diverso. La sostituzione di una caldaia con un’altra caldaia rimane giuridicamente possibile, ma la progressiva rarefazione dei modelli a gas classici sul mercato e l’evoluzione degli aiuti finanziari orientano sempre di più le scelte verso attrezzature decarbonizzate.
- In ristrutturazione, la sostituzione di una caldaia a gas con una caldaia a gas a condensazione rimane autorizzata senza restrizioni di data fino ad oggi.
- Le estensioni o gli aumenti di piani dei condomini esistenti sono soggetti alle soglie di carbonio del nuovo, il che esclude il solo gas.
- Le soluzioni ibride (PAC + supporto a gas) costituiscono il compromesso tecnico più frequente per i condomini che non possono abbandonare il gas tutto in una volta.
La fattibilità di un’installazione di caldaia a condensazione in collettivo si gioca su tre vincoli tecnici: lo stato e il tipo di condotto esistente, il percorso di evacuazione dei condensati e le restrizioni di facciata per la ventosa. Affrontare questi tre punti prima della stima evita costi aggiuntivi e blocchi durante il cantiere.
